Novità in tema di Superbonus 110%

Il superbonus 110%, introdotto dal DL n. 34/2020, è stato oggetto di numerosi interventi legislativi che ne hanno da un lato inasprito i requisiti di accesso e di documentazione, dall’altro variato le tempistiche. Le più recenti modifiche sono state apportate dal DL 176/2022, c.d. “Decreto Aiuti-quater”, e dalla Finanziaria 2023.

Tempistiche per interventi su condomìni

La normativa precedente prevedeva per i condomìni e per gli edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari la possibilità di fruire della detrazione al 110% per lavori effettuati fino al 31 dicembre 2023. Le nuove regole, al contrario, prevedono una progressiva riduzione della percentuale di detrazione già a partire dal 1° gennaio 2023. Pertanto, fermo restando il rispetto di tutti gli altri requisiti per l’accesso al superbonus, per i lavori effettuati su condomìni e da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa su edifici composti da 2 a 4 unità familiari, le detrazioni allo stato attuale possono essere così riassunte:

• spese sostenute fino al 31 dicembre 2022: detrazione al 110%;
• spese sostenute fino al 31 dicembre 2023: detrazione al 90%;
• spese sostenute fino al 31 dicembre 2024: detrazione al 70%;
• spese sostenute fino al 31 dicembre 2025: detrazione al 65%.

Merita di essere evidenziato che tali detrazioni sono applicabili anche ad eventuali interventi effettuati dai singoli condòmini sulle abitazioni di loro proprietà e facenti parte del condominio, ovvero dalle singole persone fisiche nel caso di edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari.

Eccezioni per interventi su condomìni

La riduzione della detrazione dal 110% al 90% per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2023 su condomìni ed edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari incontra alcune specifiche deroghe previste dalle norme. In particolare, sarà possibile continuare a beneficiare della detrazione al 110% per le spese sostenute nel 2023 e relative a:

1. interventi non effettuati su condomìni per i quali al 25 novembre 2022 risulta presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata superbonus (CILAS);
2. interventi effettuati su condomìni a condizione che:
   • vi sia delibera assembleare di approvazione dei lavori con data anteriore al 18 novembre 2022;
   • tale data sia attestata tramite autocertificazione dall’amministratore di condominio o dal condomino che ha presieduto l’assemblea;
   • al 31 dicembre 2022 risulta presentata la CILAS.

   In alternativa, per i medesimi interventi, è possibile usufruire della detrazione al 110% per le spese sostenute nel 2023 anche nel caso in cui:

   • la delibera assembleare di approvazione dei lavori abbia data compresa tra il 19 novembre e il 24 novembre 2022;
   • tale data sia attestata tramite autocertificazione dall’amministratore di condominio o dal condomino che ha presieduto l’assemblea;
   • al 25 novembre 2022 risulta presentata la CILAS.
3. interventi di demolizione e ricostruzione per i quali al 31 dicembre 2022 risulta presentata istanza per acquisizione del titolo abilitativo.

Interventi su singole unità abitative

Anche gli interventi effettuati da persone fisiche su singole unità abitative (c.d. “villette”) sono stati oggetto di modifica da parte del legislatore. Per questi interventi è possibile fruire della detrazione al 110% per le spese sostenute fino al 31 marzo 2023 a condizione che al 30 settembre 2022 siano stati eseguiti almeno il 30% dei lavori complessivi (come da dichiarazione del tecnico asseveratore).

In merito agli interventi che non rientrano nel caso precedente e avviati nel 2023, la detrazione spettante a partire dal 1° gennaio 2023 risulta ridotta al 90%. Tuttavia, occorre rispettare alcuni requisiti aggiuntivi:

1. le spese devono essere sostenute entro il 31 dicembre 2023;
2. il sostenitore delle spese deve possedere un titolo di proprietà sull’immobile o altro diritto reale di godimento (risultano esclusi i detentori, come l’inquilino e il comodatario);
3. l’unità immobiliare su cui si effettuano i lavori deve essere adibita ad abitazione principale;
4. il contribuente abbia un reddito familiare di riferimento inferiore ai 15.000 euro.

Calcolo del reddito familiare di riferimento

Ai fini della verifica del superamento della soglia di reddito familiare di riferimento, occorre considerare quanto disposto dal comma 8-bis.1 dell’art. 119 DL n. 34/2020. Pertanto, il reddito di riferimento va calcolato:

• dapprima sommando i redditi complessivi posseduti, nell’anno precedente quello di sostenimento della spesa, da parte del contribuente, del coniuge, soggetto legato da unione civile o convivente e dai familiari fiscalmente a carico di cui all’art. 12 TUIR;
• dividendo tale reddito per un coefficiente calcolato sulla base della Tabella 1-bis allegata al decreto. Quindi, per il calcolo del coefficiente occorre considerare che:
  • il contribuente ha valore 1;
  • il coniuge, soggetto legato da unione civile o convivente ha valore 1;
  • per gli altri familiari indicati: se si tratta di un solo familiare, questo ha valore 0,5; se si tratta di due familiari, questi insieme hanno valore complessivo 1; se si tratta di tre o più familiari, questi complessivamente hanno valore 2.

Volendo esemplificare, il calcolo del coefficiente che andrà a dividere la somma dei redditi complessivi è pari a:

Considerando quindi un coefficiente di 2,5 (terzo caso della tabella sopra riportata), il reddito complessivo, calcolato come indicato, per poter fruire della detrazione al 90% dovrà essere inferiore a 37.500 euro, infatti 37.500 / 2,5 = 15.000, ossia il limite di reddito familiare di riferimento previsto dalla norma.