Rivalutazione Terreni e Partecipazioni

La finanziaria 2023, ai commi 107, 108 e 109 dell’art. 1 ripropone la possibilità, già prevista negli anni passati, di effettuare una rivalutazione di terreni e partecipazioni.

Oggetto della rivalutazione

Possono essere oggetto della rivalutazione i terreni edificabili e agricoli posseduti a titolo di proprietà, usufrutto superficie ed enfiteusi, nonché le partecipazioni, sia negoziate che non negoziate in mercati regolamentati, possedute a titolo di proprietà e usufrutto.

Requisito soggettivo

I beni oggetto di rivalutazione devono essere posseduti, non in regime di impresa, alla data del 1° gennaio 2023 da parte di persone fisiche, società semplici, associazioni professionali o enti non commerciali.

Termine per la rivalutazione

Al fine di accedere all’agevolazione in esame è necessario predisporre una perizia giurata di stima entro il 15 novembre 2023.

Redazione della perizia di stima

La perizia richiesta dalla norma per determinare il valore attuale del bene oggetto di rivalutazione può essere predisposta da soggetti differenti a seconda della tipologia di bene:

• nel caso di partecipazioni, la perizia può essere effettuata da dottori commercialisti o revisori e deve essere riferita all’intero patrimonio sociale. Il valore da assegnare alla partecipazione viene poi ragguagliato alla percentuale di patrimonio netto della società a cui corrisponde la partecipazione detenuta;
• nel caso di terreni edificabili o agricoli, la perizia può essere predisposta da ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, agrotecnici, periti agrari e periti industriali edili.

In entrambi i casi, ai soggetti menzionati si aggiungono i periti iscritti alla CCIA. Per l’asseverazione, è possibile presentare la perizia presso la Cancelleria del Tribunale, un ufficio del Giudice di Pace o un Notaio. Si evidenzia che tale documento dovrà essere conservato dal contribuente ed esibito su richiesta da parte dell’Amministrazione Finanziaria.

Effetti della rivalutazione

Il principale effetto della rivalutazione in oggetto riguarda la rilevanza del costo rideterminato ai fini del calcolo della plusvalenza ex art. 67 TUIR. Infatti, a seguito di una futura cessione, la plusvalenza sarà calcolata avendo come parametro di riferimento per il costo fiscalmente rilevante il valore rivalutato. Qualora dalla cessione della partecipazione rivalutata emergesse una minusvalenza, la stessa risulta irrilevante fiscalmente. In merito al costo della perizia si evidenzia che:

• nel caso di partecipazioni, può essere portato in aumento del costo fiscalmente rilevante se la perizia è stata predisposta per conto dei soci; nel caso in cui, invece, la perizia venga predisposta per conto della società, il relativo costo può essere dedotto dal reddito sociale in quote costanti nell’esercizio in cui è stata redatta e nei 4 successivi;
• nel caso di terreni, può essere portato ad incremento del costo rivalutato se effettivamente sostenuto e rimasto a carico del contribuente.

Meritano di essere evidenziati due aspetti esaminati in passato dall’Agenzia delle Entrate e riguardanti la rivalutazione di terreni:

1. a seguito di diverse pronunce della Corte di Cassazione, l’Amministrazione Finanziare ha affermato che la rivalutazione permane valida per la determinazione della plusvalenza anche nel caso in cui l’operazione di cessione sia compiuta in data antecedente a quella di giuramento della perizia;
2. nel caso in cui nell’atto di cessione venga indicato un importo significativamente inferiore a quello peritato è possibile:
   • indicare nel medesimo atto un riferimento alla perizia e al valore emergente dalla stessa: in questo caso la rivalutazione mantiene la sua efficacia e la minusvalenza viene calcolata avendo come riferimento il valore peritato. Lo stesso valore viene assunto come base per il calcolo delle imposte di registro e ipocatastali;
   • non riportare il valore indicato in perizia: in questo caso la plusvalenza viene calcolata come differenza tra il prezzo di cessione e il costo d’acquisto (in luogo del costo rivalutato), mentre le imposte di registro e ipocatastali vengono quantificate sul prezzo di cessione.

Calcolo dell’imposta sostitutiva

L’imposta sostitutiva è pari, sia per i terreni che per le partecipazioni, al 16% del valore rivalutato. Il versamento può essere effettuato in unica soluzione al 15 novembre 2023 ovvero in rate annuali scadenti il 15 novembre del 2023, 2024 e 2025. Sulla seconda e sulla terza rata sono dovuti gli interessi pari al 3% annuo. Il versamento avviene con i codici tributo 8055 per le partecipazioni e 8056 per i terreni. Nel caso di mancato versamento della seconda o della terza rata, la rivalutazione non perde efficacia, tuttavia l’Agenzia delle Entrate provvederà all’iscrizione a ruolo delle somme non versate.

Si segnala infine che, qualora il bene oggetto di rivalutazione fosse già stato rivalutato secondo una delle norme applicabili negli anni precedenti, dall’imposta sostitutiva è possibile scomputare fino a concorrenza quanto già versato in passato. In alternativa, è possibile richiedere a rimborso l’imposta versata sulla base della precedente rivalutazione. Nel caso in cui la nuova imposta sostitutiva risulti inferiore a quella versata in passato, è possibile non versare alcuna imposta per la nuova rivalutazione ovvero richiedere a rimborso l’imposta versata in passato fino all’ammontare della nuova imposta: la parte eccedente non può essere rimborsata.

Indicazione nel Modello redditi 2024

Occorre evidenziare che i dati relativi alla rivalutazione dovranno essere indicati nei quadri RM per i terreni e RT per le partecipazioni del Modello redditi 2024. La mancata indicazione non pregiudica l’efficacia della rivalutazione, trattandosi di una violazione formale.