Tassazione delle Plusvalenze Immobiliari

Gli articoli 67 e 86 del TUIR disciplinano le ipotesi di plusvalenze realizzate, tra gli altri, sui beni immobili. In via preliminare, occorre distinguere tra persone fisiche e, in generale, soggetti che non operano in regime di impresa da un lato e soggetti in regime di impresa dall’altro. Per entrambi, l’eventuale plusvalenza tassabile viene calcolata come differenza tra il valore di cessione e il costo, come di seguito descritto.

Plusvalenze immobiliari realizzate da persone fisiche

Nel caso di persone fisiche non operanti in regime di impresa trova applicazione l’art. 67 TUIR, il quale classifica le plusvalenze immobiliari tra i redditi diversi. In questa fattispecie, la plusvalenza viene calcolata come differenza tra il corrispettivo ricevuto per la vendita dell’immobile e il costo sostenuto per l’acquisto o la costruzione. Quest’ultimo, a norma dell’art. 68 TUIR, può essere incrementato di ogni altro costo inerente al bene medesimo: si intendono tali non solo le spese collegate al costo d’acquisto (ad esempio spese notarili o di mediazione), ma anche tutte quelle che hanno determinato un aumento della consistenza economica del bene. Tra queste, come precisato dall’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 204 del 24/03/2021, rientrano anche le spese di ristrutturazione/efficientamento energetico.

Nell’ipotesi di donazione, si assume quale costo di acquisto quello sostenuto dal donante.

Non tutte le plusvalenze realizzate da persone fisiche sono fiscalmente imponibili. L’art. 67 TUIR, infatti, prevede alcune eccezioni in cui la plusvalenza non risulta tassabile:

• se l’immobile ceduto è stato acquistato o costruito da più di 5 anni. Nel caso di donazione si assume quale giorno a partire dal quale decorre il quinquennio di osservazione quello di acquisto o costruzione da parte del donante;
• se l’immobile ceduto è stato acquistato o costruito da meno di 5 anni, ma per la maggior parte del periodo di possesso è stato adibito ad abitazione principale da parte del cedente o di un suo familiare. Occorre specificare che per abitazione principale si intende il luogo in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente, luogo che potrebbe non coincidere con la residenza, purché sia dimostrabile la dimora abituale (ad esempio tramite intestazione delle utente o il luogo di consegna della corrispondenza). Per familiari si intendono, a norma dell’art. 5 TUIR, il coniuge, i parenti entro il terzo grado (genitori, figli, fratelli) e gli affini entro il secondo grado (parenti del coniuge entro il secondo grado);
• se l’immobile è stato acquisito per successione, indipendentemente dal periodo di possesso.

Negli altri casi in cui si realizza una plusvalenza tassabile, questa può essere:

1. portata in aumento dei redditi quale reddito diverso e quindi sottoposta a imposizione IRPEF secondo le regole ordinarie;
2. tassata per opzione, esercitabile in sede di atto notarile, con aliquota del 26% a titolo di imposta sostitutiva.

Per individuare il momento in cui si realizza il presupposto impositivo occorre applicare il principio di cassa, pertanto la plusvalenza viene tassata nel periodo d’imposta in cui è stato percepito il corrispettivo.

Plusvalenze immobiliari realizzate da imprese

Nel caso di soggetto operanti in regime di impresa, trova applicazione l’art. 86 TUIR. In particolare, occorre escludere da tassazione come plusvalenza tutti quegli immobili la cui costruzione o la cui vendita costituisce attività dell’impresa. Si tratta, ad esempio, degli immobili merce posseduti da società immobiliari. Questi, infatti, saranno classificati tra i ricavi dell’attività e seguiranno la tassazione secondo le regole ordinarie (per le società di capitali saranno quindi imponibili IRES). Nell’ipotesi di cessione di un bene immobile iscritto tra le immobilizzazioni, al contrario, viene a realizzarsi una plusvalenza calcolata come differenza tra il valore di vendita e il costo non ammortizzato. Nella situazione in cui il bene venga assegnato ai soci, il valore di vendita si presume pari al valore normale. Tale plusvalenza può essere alternativamente:

1. tassata interamente per competenza nell’esercizio in cui viene realizzata;
2. se l’immobile è posseduto da almeno tre anni, tassata in quote costanti nell’esercizio in cui viene realizzata e nei seguenti, ma non oltre il quarto.

Le aliquote applicabili sono quelle proprie del tipo di impresa, pertanto, nel caso di società di persone vengono tassate per trasparenza in capo ai soci, nel caso di società di capitali scontano l’IRES.

Imposte indirette: IVA

Nell’ipotesi in cui il cedente sia un soggetto passivo IVA, è necessario considerare anche i riflessi in merito all’imponibilità o meno dell’operazione di cessione immobiliare. In particolare, si ha:

La base imponibile per l’IVA è generalmente il prezzo di vendita.

Imposte indirette: imposte di registro e ipocatastali

Accanto all’IVA, occorre considerare le imposte di registro e ipocatastali. In particolare, nel caso in cui la vendita sia soggetta ad IVA, l’imposta di registro viene calcolata nella misura fissa di 200 euro, così come le imposte ipotecarie e catastali (200 euro ciascuna). Nel caso in cui la vendita sia non sia soggetta ad IVA, si ha:

La base imponibile per le imposte di registro e ipocatastali è:

• nel caso di fabbricato abitativo: la rendita catastale rivalutata e aggiornata sulla base del relativo moltiplicatore (sistema prezzo-valore);
• nel caso di immobile strumentale: il prezzo di vendita.