Gli articoli 67 e 86 del TUIR disciplinano le ipotesi di plusvalenze realizzate, tra gli altri, sui beni immobili. In via preliminare, occorre distinguere tra persone fisiche e, in generale, soggetti che non operano in regime di impresa da un lato e soggetti in regime di impresa dall’altro. Per entrambi, l’eventuale plusvalenza tassabile viene calcolata come differenza tra il valore di cessione e il costo, come di seguito descritto.
Nel caso di persone fisiche non operanti in regime di impresa trova applicazione l’art. 67 TUIR, il quale classifica le plusvalenze immobiliari tra i redditi diversi. In questa fattispecie, la plusvalenza viene calcolata come differenza tra il corrispettivo ricevuto per la vendita dell’immobile e il costo sostenuto per l’acquisto o la costruzione. Quest’ultimo, a norma dell’art. 68 TUIR, può essere incrementato di ogni altro costo inerente al bene medesimo: si intendono tali non solo le spese collegate al costo d’acquisto (ad esempio spese notarili o di mediazione), ma anche tutte quelle che hanno determinato un aumento della consistenza economica del bene. Tra queste, come precisato dall’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 204 del 24/03/2021, rientrano anche le spese di ristrutturazione/efficientamento energetico.
Nell’ipotesi di donazione, si assume quale costo di acquisto quello sostenuto dal donante.
Non tutte le plusvalenze realizzate da persone fisiche sono fiscalmente imponibili. L’art. 67 TUIR, infatti, prevede alcune eccezioni in cui la plusvalenza non risulta tassabile:
Negli altri casi in cui si realizza una plusvalenza tassabile, questa può essere:
Per individuare il momento in cui si realizza il presupposto impositivo occorre applicare il principio di cassa, pertanto la plusvalenza viene tassata nel periodo d’imposta in cui è stato percepito il corrispettivo.
Nel caso di soggetto operanti in regime di impresa, trova applicazione l’art. 86 TUIR. In particolare, occorre escludere da tassazione come plusvalenza tutti quegli immobili la cui costruzione o la cui vendita costituisce attività dell’impresa. Si tratta, ad esempio, degli immobili merce posseduti da società immobiliari. Questi, infatti, saranno classificati tra i ricavi dell’attività e seguiranno la tassazione secondo le regole ordinarie (per le società di capitali saranno quindi imponibili IRES). Nell’ipotesi di cessione di un bene immobile iscritto tra le immobilizzazioni, al contrario, viene a realizzarsi una plusvalenza calcolata come differenza tra il valore di vendita e il costo non ammortizzato. Nella situazione in cui il bene venga assegnato ai soci, il valore di vendita si presume pari al valore normale. Tale plusvalenza può essere alternativamente:
Le aliquote applicabili sono quelle proprie del tipo di impresa, pertanto, nel caso di società di persone vengono tassate per trasparenza in capo ai soci, nel caso di società di capitali scontano l’IRES.
Nell’ipotesi in cui il cedente sia un soggetto passivo IVA, è necessario considerare anche i riflessi in merito all’imponibilità o meno dell’operazione di cessione immobiliare. In particolare, si ha:
Immobile abitativo |
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Soggetto cedente |
Imponibilità |
Aliquote |
Impresa costruttrice/di ristrutturazione entro 5 anni dalla conclusione dei lavori | Imponibile | 10% nella generalità dei casi; 4% se prima casa per l’acquirente; 22% se abitazione di lusso. |
Impresa costruttrice/di ristrutturazione oltre 5 anni dalla conclusione dei lavori | Esente o imponibile su opzione. Se l’acquirente è un soggetto passivo iva, si applica il reverse charge. | |
Altri soggetti | Esente |
Immobile strumentale |
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Soggetto cedente |
Imponibilità |
Aliquote |
Impresa costruttrice/di ristrutturazione entro 5 anni dalla conclusione dei lavori | Imponibile | 22% nella generalità dei casi. |
Impresa costruttrice/di ristrutturazione oltre 5 anni dalla conclusione dei lavori | Esente o imponibile su opzione. Se l’acquirente è un soggetto passivo iva, si applica il reverse charge. | |
Altri soggetti |
La base imponibile per l’IVA è generalmente il prezzo di vendita.
Accanto all’IVA, occorre considerare le imposte di registro e ipocatastali. In particolare, nel caso in cui la vendita sia soggetta ad IVA, l’imposta di registro viene calcolata nella misura fissa di 200 euro, così come le imposte ipotecarie e catastali (200 euro ciascuna). Nel caso in cui la vendita sia non sia soggetta ad IVA, si ha:
Tipologia immobile |
Imposta di registro |
Imposte ipocatastali |
Abitativo “prima casa” | Aliquota del 2% | Fisse 50 euro ciascuna |
Abitativo “non prima casa” o strumentale (se venduto da privato) | Aliquota del 9% | Fisse 50 euro ciascuna |
Strumentale | Fissa 200 euro | Aliquota del 3% per l’imposta ipotecaria e dell’1% per l’imposta catastale |
La base imponibile per le imposte di registro e ipocatastali è: